Α. Ο διαχειριστής πολυκατοικίας θεωρείται εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, όχι ατομικά του καθενός, αλλά του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας. Στην εντολή αυτή ισχύουν συμπληρωματικά οι διατάξεις των άρθρων 718 και 303 ΑΚ, εφ όσον δεν ορίζεται αλλιώς στον κανονισμό. Συνεπώς, ο διαχειριστής είναι υποχρεωμένος κατά την διάρκεια της διαχείρισής του να παρέχει στον συνιδιοκτήτη της πολυκατοικίας πληροφορίες για την πορεία της διαχείρισης και ειδικότερα για τις γενόμενες εισπράξεις και πληρωμές κλπ. Αν παραλείψει την υποχρέωσή του αυτή είναι υπεύθυνος, κατά το άρθρο 714 ΑΚ, στην αποκατάσταση κάθε ζημίας που επήλθε στην περιουσία του εντολέα του.
Β. Ο διαχειριστής, μόνο με την λήξη της θητείας του, είναι υποχρεωμένος να λογοδοτήσει, τηρώντας τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ, δηλ. να ανακοινώσει λογαριασμό εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά. Η παροχή της λογοδοσίας δεν γίνεται έναντι καθενός μεμονωμένου συνιδιοκτήτη της πολυκατοικίας ατομικά, αλλά μόνον έναντι της Γενικής Συνελεύσεως των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας και μόνο κατά την λήξη της θητείας του, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει διαφορετικά (ΕφΑθ 7426/2005, ΜονΕφΑθ 1500/2013).
Γ. Αν ο διαχειριστής, κατά την Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, κατά την λήξη της θητείας του, αρνηθεί να παρέξει λογοδοσία, δικαίωμα έγερσης αγωγής παροχής λογοδοσίας έχει μόνο η ένωση των συνιδιοκτητών, ενεργώντας, είτε ως ένωση προσώπων χωρίς νομική προσωπικότητα, είτε δια του επομένου διαχειριστή και όχι μεμονομένα ο κάθε συνιδιοκτήτης της πολυκατοικίας (ΕφΑθ 7426/2005, ΕφΑθ 5784/2001) και εντός προθεσμίας, κατά το άρθρο 101 ΑΚ, έξι μηνών από την Γενική Συνέλευση.
Δ. Ο συνιδιοκτήτης διαμερίσματος (ή ορόφου) επικαλούμενος άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεώς του, ή να λογοδοτήσει, δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή των κοινοχρήστων δαπανών (ΕφΑθ 5784/2001, ΕφΑθ 7426/2005), έχει όμως το δικαίωμα, χωρίς να αρνηθεί να καταβάλει τα κοινόχρηστα, τα οποία πρέπει να καταβληθούν, να ασκήσει αγωγή επιδείξεως εγγράφων κατ’ άρθρα 902, 903 ΑΚ και 450, 451 ΚΠολΔ, δηλαδή λογαριασμών δαπανών και αποδείξεων πληρωμής της διαχειρίσεως της αιτουμένης χρονικής περιόδου. Για την πληρότητα της αγωγής επιδείξεως εγγράφων πρέπει να γίνεται ακριβής προσδιορισμός των εγγράφων και του περιεχομένου ενός εκάστου εξ αυτών. Το αίτημα για επίδειξη εγγράφων ασκείται μόνο με αγωγή ή ανταγωγή, και όχι με προβολή σχετικού ισχυρισμού (ΕφΑθ 7426/2005).
Ε. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας, καθ όσον η διαχειριστική επιτροπή θεωρείται εντολοδόχος του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας και οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να αρνηθούν την πληρωμή κοινόχρηστης δαπάνης, επικαλούμενοι την άρνηση της διαχειριστικής επιτροπής να τους δώσει οποιοδήποτε λογαριασμό και δικαιολογητικό εισπράξεων και εξόδων. Μόνο μετά την περάτωση της εντολής με οποιοδήποτε τρόπο, είναι υποχρεωμένη η διαχειριστική επιτροπή να λογοδοτήσει, τηρώντας και τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ, προς τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά (ΕφΑθ 6388/2007).
ΣΤ. Αν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας περιέχει όρο ότι ο διαχειριστής, τηρεί υπ ευθύνη του το αρχείο της διαχειρίσεως, στο οποίο φυλάσσει, μεταξύ άλλων, την αλληλογραφία, τους λογαριασμούς, τις αποδείξεις πληρωμών και γενικά κάθε σχετικό προς την διαχείριση ή την συνιδιοκτησία στοιχείο και όλα αυτά είναι υποχρεωμένος, να τα έχει στην διάθεση των συνιδιοκτητών, και να τους παρέχει κάθε σχετική πληροφορία, χορηγών με δαπάνη αυτών και αντίγραφα τούτων, αν ζητηθούν, οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να αρνηθούν την πληρωμή των κοινοχρήστων δαπανών, αν ο διαχειριστής προηγουμένως δεν ικανοποιήσει την αξίωσή τους για επίδειξη και έλεγχο των εγγράφων αποδείξεων των δαπανών αυτών (ΕφΑθ 2667/1997).
Χρίστος Καραμπάγιας | Μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών
