Αν ασχολείσαι με τα αθλητικά, ξέρεις και τι σημαίνει η λέξη ντέρμπι. Είναι ο αγώνας όπου οι αθλητές δίνουν τον καλύτερο εαυτό τους για να πετύχουν το καλύτερο αποτέλεσμα απέναντι σε ένα δύσκολο, μαχητικό αντίπαλο. Κάπως έτσι ένιωσες και εσύ στην τελευταία συνέλευση της πολυκατοικίας σου. Το θέμα αυτής ήταν τα κοινόχρηστα, φυσικά.
Το ζήτημα που διχάζει αιωνίως τους διαχειριστές, τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, αλλά και τους ενοικιαστές τους. Πώς είπες; Οι πολιτισμένοι άνθρωποι λύνουν τις διαφορές τους με το διάλογο; Σου έχουμε νέα. Τα ντέρμπι δε γίνονται ποτέ χωρίς εκατέρωθεν διαμαρτυρίες. Πολύ συχνά, δε, γίνονται με απίστευτη ένταση και με τα απαραίτητα «γαλλικά». Επομένως, για να μη βγεις «οφσάιντ» στην επόμενη συνέλευση της πολυκατοικίας (καθότι η προηγούμενη δεν κατέληξε πουθενά), σου προτείνουμε να διαβάσεις αυτό το άρθρο.
Πως ορίζονται τα κοινόχρηστα
Κάθε λέξη της ελληνικής γλώσσας εμπεριέχει μία ή και περισσότερες έννοιες. Η λέξη «κοινόχρηστος» είναι σύνθετη και παραπέμπει στην κοινή χρήση κάποιου πράγματος. Αυτό σημαίνει ότι τα κοινόχρηστα έξοδα μίας πολυκατοικίας είναι οι δαπάνες που αφορούν την κοινή χρήση κάποιων χώρων της, των λεγόμενων «κοινών χώρων».
Οι κοινοί χώροι μίας πολυκατοικίας ορίζονται από τη νομοθεσία, από το νόμο οι ανελκυστήρες, οι βόθροι, τα φρεάτια, οι αυλές, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, αλλά και κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει «προς κοινή των ιδιοκτητών χρήσιν».
Είναι προφανές ότι οι προαναφερθέντες χώροι εξυπηρετούν πολλαπλώς τους ένοικους και τους ιδιοκτήτες μίας πολυκατοικίας. Αυτό σημαίνει πρακτικά πως θα πρέπει να επισκευάζονται, να συντηρούνται, ακόμα, και να μεταβάλλονται. Για να γίνουν όλα αυτά, όμως, πρέπει να πληρώσουν κάποιοι. Και αυτοί οι κάποιοι, σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 που αναφέραμε παραπάνω, είναι οι συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Το ποσό που πρέπει να πληρώνουν οι συνιδιοκτήτες καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν δεν υπάρχει κανονισμός, καθορίζεται, βάσει του νόμου, ως συνάρτηση του ποσοστού συμμετοχής κάθε συνιδιοκτήτη. Το ποσοστό συμμετοχής κάθε συνιδιοκτήτη από την άλλη καθορίζεται από τον πίνακα της πολυκατοικίας. Ο πίνακας της πολυκατοικίας φτιάχνεται από το μηχανικό που την έχει κατασκευάσει και δε μπορεί να αλλάξει παρά μόνο με ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών.
Ο ενοικιαστής ενός διαμερίσματος, από τη μεριά του, δεν έχει υποχρέωση καταβολής των κοινόχρηστων δαπανών εκτός και αν έχει συμφωνήσει κάτι τέτοιο με το σπιτονοικοκύρη του, τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Η συμφωνία αυτή εμπεριέχεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο που υπογράφουν ο ενοικιαστής με τον ιδιοκτήτη. Τα περισσότερα μισθωτήρια συμβόλαια προβλέπουν ότι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων πληρώνουν τις έκτακτες κοινόχρηστες δαπάνες, ενώ οι ενοικιαστές πληρώνουν τις τακτικές πάγιες, όπως ο καθαρισμός και η συντήρηση.
Διαφορετικά, οι ενοικιαστές πληρώνουν το μερίδιο που αναλογεί στον ιδιοκτήτη και ζητούν μείωση του επόμενου ενοικίου. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι πληρωμές του ενοικιαστή καθορίζονται από το ποσοστό συμμετοχής του ιδιοκτήτη στις κοινόχρηστες δαπάνες.
Μερικά SOS για τα κοινόχρηστα
Ενδεχομένως, να το έχεις καταλάβει, αλλά πρέπει να το διευκρινίσουμε. Αν είσαι ιδιοκτήτης ή ιδιοκτήτρια κάποιου διαμερίσματος πληρώνεις κοινόχρηστα. Ο κόσμος να χαλάσει! Ο νόμος λέει ξεκάθαρα ότι οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων είναι υπεύθυνοι για την πληρωμή των κοινοχρήστων σε κάθε περίπτωση. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι έχεις την ευθύνη για τυχόν ενοικιαστές που δεν έχουν πληρώσει το μερίδιο που τους αναλογεί.
Επίσης, σημαίνει ότι μπορεί να μπλέξεις σε δικαστικές περιπέτειες αν αρνηθείς για τον ένα ή για τον άλλο λόγο να πληρώσεις τα κοινόχρηστα. Η νομοθεσία προβλέπει πως η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών μπορεί να πάρει απόφαση για τη διεκδίκηση των οφειλόμενων. Η διεκδίκηση αυτή, βέβαια, γίνεται με την υποστήριξη κάποιου δικηγόρου και με την προϋπόθεση ότι η Γενική Συνέλευση τηρεί όλες τις διαδικασίες που προβλέπονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
Σε αντίθετη περίπτωση, ο οφειλέτης συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να ζητήσει την απόρριψη της αγωγής που έχει γίνει εις βάρος του. Παρόμοια διαδικασία εφαρμόζεται και στις περιπτώσεις όπου έχουμε βλάβη σε κάποιο κοινόχρηστο χώρο εξαιτίας ενεργειών ή παραλείψεων κάποιου ένοικου. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια και να ζητήσουν επιδιόρθωση της βλάβης με έξοδα του υπαίτιου συνιδιοκτήτη.
Αν πάλι σκέφτεσαι ότι δε χρησιμοποιείς κάποιο κοινόχρηστο χώρο, άρα δεν έχεις και την υποχρέωση να πληρώνεις για οποιαδήποτε ενέργεια τον αφορά, κάνεις λάθος. Οι περιπτώσεις απαλλαγής (ολικής ή μερικής) από την υποχρέωση πληρωμής κοινοχρήστων (π.χ. κάποιο κενό διαμέρισμα) προβλέπονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αλλιώς, πρέπει να ζητήσεις τη σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών.
Η ομοφωνία των ιδιοκτητών είναι απαραίτητη και για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας αφορά τους κοινόχρηστους χώρους μίας πολυκατοικίας, εκτός και αν προβλέπεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να δράσει αυτοβούλως και να επιδιορθώσει μία βλάβη ή μία καταστροφή αρκεί να αποδείξει ότι είναι επείγον να το κάνει. Στην περίπτωση αυτή, έχει το δικαίωμα να ασκήσει αγωγή εις βάρος των υπόλοιπων ιδιοκτητών για να πάρει τα λεφτά που έπρεπε να πληρώσουν, αλλά δεν πλήρωσαν. Η λέξη «αγωγή» παραπέμπει ασφαλώς σε κάποιο δικηγόρο. Το ίδιο ισχύει και για άλλες λέξεις ή φράσεις του παρόντος άρθρου, όπως για παράδειγμα ο κανονισμός, το συμβόλαιο ή η Γενική Συνέλευση.
Καταλαβαίνεις, λοιπόν, ότι τα προβλήματα που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα δεν μπορούν να λυθούν με τη μέθοδο των «γαλλικών». Εξάλλου για να επανέλθουμε σε όσα γράψαμε αρχικά, η ομάδα που κερδίζει τα ντέρμπι είναι αυτή που προετοιμάζεται σωστά. Και η προετοιμασία απαιτεί σωστή καθοδήγηση από κάποιον ικανό προπονητή. Ο προπονητής σου στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι ο δικηγόρος σου.
Πηγή: xo.gr
