Η συσσώρευση οφειλών από συνιδιοκτήτες που αρνούνται ή αδυνατούν να καταβάλλουν τις κοινόχρηστες δαπάνες τους, αποτελεί πλέον πολύ συχνό φαινόμενο.
Πάντοτε – πριν την προσφυγή στα δικαστήρια- προκρίνεται μία καταρχήν φιλική προσέγγιση του οφειλέτη και μια απόπειρα λύσης του ζητήματος εξωδικαστικά. (π.χ. καταβολή οφειλόμενων με δόσεις).
Ένα παρεμφερές ζήτημα είναι και η συσσώρευση απλήρωτων κοινοχρήστων από πλευράς μισθωτή. Σε αυτήν την περίπτωση υπόχρεος είναι –δυστυχώς –ο ιδιοκτήτης/εκμισθωτής, ο οποίος θα πρέπει να καταβάλλει αυτός τα οφειλόμενα κοινόχρηστα και στην συνέχεια αυτός να στραφεί κατά του οφειλέτη μισθωτή.
Ο διαχειριστής ή οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να ενάγουν τον μισθωτή δικαστικά. Παρά λοιπόν, τις συχνές διαμαρτυρίες ιδιοκτητών μισθωμένων ακινήτων και παρά τους ισχυρισμούς τους, ότι τα κοινόχρηστα οφείλονται από τους μισθωτές και όχι από αυτούς, είναι δεδομένο ότι αυτοί οι τελευταίοι θα πρέπει να τα καταβάλλουν. Σε περίπτωση δε άρνησής τους, με το πρόσχημα της οφειλής αυτών από τους μισθωτές, ο διαχειριστής ή οι συνιδιοκτήτες έχουν την δυνατότητα να ενάγουν τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη στα δικαστήρια.
Φυσικά, πριν καταλήξουμε στα δικαστήρια, καλό θα είναι να έχουμε εξαντλήσει κάθε δυνατότητα εύρεσης εξωδικαστικής λύσης και να υποδείξουμε κάποια υπομονή και κατανόηση.
Σε περίπτωση όμως που εξαντληθούν τα περιθώρια αυτά και το ύψος των οφειλών είναι σημαντικό, τότε είναι μονόδρομος η επιδίωξη είσπραξης των κοινοχρήστων δαπανών δικαστικά.
Αρμόδιο δικαστήριο είναι το Ειρηνοδικείο (εκτός εάν οι οφειλές κοινοχρήστων υπερβαίνουν τις 20.000 ευρώ, οπότε αρμόδιο σε αυτές τις περιπτώσεις είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο) Η είσπραξη μπορεί να επιδιωχθεί είτε με αγωγή που είναι κατά συντριπτική πλειοψηφία το πιο σύνηθες μέσο, είτε σπανιότερα με κατάθεση διαταγής πληρωμής. Η τελευταία περίπτωση απαιτεί απόλυτη τυπικότητα στις δαπάνες, στην εκλογή διαχειριστή κ.λ.π. και επομένως καθίσταται από πρακτικής πλευράς δυσχερής (προς το παρόν)
Την αγωγή την ασκεί ο διαχειριστής μεμονωμένα ή η διαχειριστική επιτροπή αναλόγως με τις διατάξεις κάθε κανονισμού. Τα γραφεία εκδόσεως κοινοχρήστων δεν μπορούν να ασκήσουν αγωγή γιατί δεν φέρουν την ιδιότητα του συνιδιοκτήτη. Σε περίπτωση που μια οικοδομή έχει κανονισμό, αλλά στερείται διαχείρισης έχει δύο δυνατότητες. Είτε να εκλέξει νόμιμα διαχειριστή ο οποίος και θα εγείρει την αγωγή είτε να ασκήσουν οι συνιδιοκτήτες απευθείας αυτοί την αγωγή.
Ζητήματα πάλι δημιουργούνται σε οικοδομές που δεν έχουν κανονισμό. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο διαχειριστής που έχει εκλεγεί θα πρέπει να έχει εκλεγεί με παμψηφία άλλως δεν θεωρείται νόμιμη η άσκηση της αγωγής. Επειδή το τελευταίο είναι ως προϋπόθεση ακατόρθωτο, στις οικοδομές χωρίς κανονισμό την αγωγή την εγείρουν συνήθως συνιδιοκτήτες.
Η αγωγή θα πρέπει φυσικά να στηρίζεται σε νόμιμους υπολογισμούς, άλλως δεν γίνεται δεκτή. Μετά την έκδοση απόφασης ο οφειλέτης πρέπει να καταβάλλει τα οφειλόμενα, με τόκο και έχοντας επιβαρυνθεί και την δικαστική δαπάνη. Σε περίπτωση φυσικά άρνησης ή αδιαφορίας υπάρχει ως έσχατη λύση η δυνατότητα επιβολής αναγκαστικής εκτέλεσης στην κινητή και ακίνητη περιουσία του οφειλέτη.
